ACQUISTA IL TUO IMMOBILE CON INCENTIVI FISCALI AL 12,5%
Quando si pensa agli incentivi fiscali in materia di “immobili”, i primi a venire alla mente sono sicuramente Il Superbonus e il Sismabonus, che abbiamo ampiamente trattato in alcuni dei nostri precedenti articoli.
Quest’oggi vorremmo però parlare di una tipologia di bonus “ordinario” meno conosciuto, ma che permette di acquistare la propria abitazione con un incentivo fiscale pari al 12,5%.
La legge di Bilancio 2022 conferma infatti l’esistenza di varie tipologie di incentivi, con scadenza al 31 dicembre 2024: tra questi è presente il bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati (art. 16-bis, comma 3, del TUIR).
Come per gli altri incentivi, anche in questo caso è possibile sia sfruttare la detrazione fiscale diretta, sia richiedere lo sconto in fattura sul corrispettivo dovuto al venditore, sia la cessione del credito a istituti finanziari.
IL BONUS PER L'ACQUISTO DI UNITA' IMMOBILIARI FACENTI PARTE DI FABBRICATI RISTRUTTURATI O RESTAURATI
Quando rileviamo uno stabile, i nostri tecnici effettuano uno studio di fattibilità per comprendere se sia possibile demolirlo e ricostruirlo. Se l’intervento è inquadrabile come ristrutturazione o restauro (con interventi di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'art.3 del dpr 380/2001), quando lo mettiamo in vendita gli acquirenti possono sfruttare una detrazione che è stata descritta nel dettaglio nella Circolare n. 13/E del 2019, di cui riportiamo un estratto:
"La detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di acquisto di unità immobiliari ubicate in fabbricati sui quali sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.
La detrazione spetta a condizione che:
· l’unità immobiliare sia ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;
· siano stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non compete, quindi, se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria);
· gli interventi realizzati riguardino l’intero fabbricato.
La vendita o l’assegnazione dell’immobile deve essere effettuata, a partire dal 1° gennaio 2015, entro diciotto mesi dalla data del termine dei lavori”.
Sulla base delle precedenti norme agevolate a regime e all’incrocio della legge di bilancio 2022 ciò significa che per i lavori effettuati entro e non oltre il 31 dicembre 2024 la detrazione IRPEF (che andrà ripartita in 10 anni) della quale possono fruire gli acquirenti degli immobili ristrutturati è pari al 50% del 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, con un tetto di spesa di 96.000 euro, a prescindere dal costo degli interventi sostenuti dalla nostra impresa per rimetterlo a nuovo.
Se, ad esempio, fossi interessato all’acquisto di un immobile demolito e ricostruito che rientra nelle categorie sopra citate, il cui prezzo è di 350.000 euro (compresa IVA), l’importo su cui è possibile applicare la detrazione sarebbe pari al 25% di 350.000 euro, ovvero 87.500 euro. Come anticipato però, l’effettiva detrazione sarebbe pari al 50% di 87.500 euro, ovvero 43.750 euro, cioè il 12.5% dell’importo rogitato.
Riassumendo quindi, alcuni interventi che prevedono la demolizione di fabbricati esistenti (come, ad esempio, industrie dismesse) e la ricostruzione si inquadrano, ai fini autorizzativi, come ristrutturazioni beneficiando della detrazione del 12.5% per un massimo di 96.000 euro di credito d’imposta.
Questo si traduce nell’occasione di poter acquistare immobili nuovi pur beneficiando di incentivi fiscali.
Un altro vantaggio di questo incentivo è il fatto che si può applicare sia a immobili ultimati, sia a immobili la cui ricostruzione è in corso, col beneficio per l’acquirente di poter effettuare delle scelte sul capitolato, proprio come per l’acquisto di immobili nuovi su carta.
Secondo la circolare n. 13/E/2019 infatti: “l’agevolazione non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione. Inoltre, è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati”.
Un ulteriore vantaggio di questo bonus è il fatto che gli immobili possono essere catastalmente di qualsiasi tipo, anche di lusso.
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