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Molto spesso chi si appresta ad acquistare un immobile non possiede l’intera somma necessaria a coprire il valore della proposta d’acquisto oppure non vuole destinare interamente propri risparmi a questo scopo. In questi casi è necessario rivolgersi a un istituto di credito che provvederà all’erogazione di un mutuo a copertura del saldo necessario per perfezionare l’acquisto dell’abitazione.

Cos’è nello specifico un mutuo? È un contratto tra mutuatario (in questo caso, l’acquirente dell’immobile) e istituto di credito (il mutuante) definito e regolato dal codice civile, all’articolo 1813. Nello specifico, il mutuatario si impegna a restituire il debito contratto, con cadenza definita tra le parti, versando oltre alla somma dovuta una percentuale fissa o variabile (il cosiddetto “interesse”).

A garanzia della restituzione del debito all’istituto di credito e dei relativi interesse e spese viene iscritta un’ipoteca sull’immobile che vien quindi concesso in garanzia.

DIFFERENZE TRA PRESTITO E MUTUO
Le banche, tra i loro servizi, hanno diverse tipologie di contratto di credito. Le più note sono appunto i mutui, a cui si accostano i prestiti personali. Le differenze sostanziali tra questi due tipi di finanziamento sono le seguenti:

- Il mutuo ha una durata superiore al prestito, che solitamente non supera i 60 mesi
- I tassi di interesse dei prestiti sono mediamente più alti di quelli dei mutui
- I prestiti vengono erogati con più facilità, mentre per i mutui è richiesta una documentazione approfondita ed una perizia sull’immobile sul quale viene iscritta un’ipoteca a garanzia del rimborso del mutuo
- I prestiti solitamente riguardano somme inferiori a quelle richieste per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile

Infine i mutui permettono di fruire di eventuali agevolazioni fiscali, come nel caso della prima casa, mentre i prestiti no.  

REQUISITI PER UN MUTUO
Ogni istituto di credito ha delle particolarità che connotano i requisiti e vincoli per l’erogazione di un mutuo. La maggior parte delle banche adotta questo tipo di criteri:

- La rata mensile del mutuo non deve superare 1/3 del reddito mensile del/dei richiedente/i del mutuo, al netto di altri finanziamenti aperti
- L’importo richiesto alla banca non deve superare l’80% del totale dell’importo versato per l’acquisto dell’immobile (esistono ad ogni modo istituti che derogano a questo limite)
- L’importo versato per l’acquisto dell’immobile deve riflettere il valore effettivo dell’immobile

MUTUO E TASSO DI INTERESSE
Come anticipato in precedenza, sugli importi erogati tramite i mutui viene applicato un tasso di interesse, che può essere fisso o variabile.

Nel caso di un tasso fisso, la percentuale viene definita con l’istituto di credito a priori e non muterà nel tempo fino alla completa estinzione del debito.

Se ad esempio la banca concedesse il mutuo per un importo di 200.000 euro a un tasso fisso del 1.5% per una durata di 20 anni, si andrebbero a pagare rate mensili di circa 970 euro.
Lo stesso importo, per 30 anni, richiederebbe una rata mensile di 690 euro.

Nel caso di un tasso variabile, il tasso di interesse applicato al mutuo viene ricalcolato al pagamento di ogni rata maggiorando un tasso di riferimento pubblico e noto, ad esempio l’Euribor, di una percentuale che viene definita “spread” e concordata tra mutuatario e banca alla firma del contratto di mutuo.

Per questo motivo il tasso variabile potrebbe subire nel corso degli anni oscillazioni in positivo o in negativo sulla base dei valori che di volta in volta assume il tasso di riferimento, ad esempio l’Euribor.  

FISSO O VARIABILE: QUALE SCEGLIERE?
La scelta è soggettiva e dipende da diversi fattori; primi fra tutti, i requisiti per il mutuo citati in precedenza.

Vanno però ricordati due aspetti importanti, per la scelta: il primo è il fatto che le banche permettono, spesso senza alcuna penale, di versare delle somme di denaro durante il periodo di mutuo per 1) abbassare la rata o 2) terminare anticipatamente il periodo finanziato. Il secondo aspetto riguarda il fatto che, qualora altri istituti di credito, durante il periodo di mutuo, offrano tassi più favorevoli, il mutuatario possa fare domanda per spostare il proprio debito dove lo ritiene più conveniente.

MUTUO E PRIMA CASA
L’acquisto della prima casa porta con sé diversi vantaggi fiscali, uno tra i quali coinvolge in maniera diretta il contratto di mutuo: quando infatti parliamo dell’acquisto di un immobile destinato ad uso abitativo che beneficia delle agevolazioni previste per la prima casa, l’imposta sostitutiva ammonta allo 0.25% della somma finanziata. Negli altri casi l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari al 2%.

Tornando all’esempio precedente, per un importo finanziato di 200.000 euro per la prima casa, la banca verserà all’erario 500 euro, trattenendoli dalle somme erogate al cliente che di conseguenza percepirà 199.500 euro. Nel caso di una seconda abitazione, la banca ne verserebbe all’erario 4.000, erogandone al mutuatario 196.000.

Oltre a ciò dal 24 Giugno 2021 e fino al 30 Giugno 2022, grazie al Decreto “Sostegni bis”, cioè il decreto legge 73/2021, i cittadini tra i 18 e i 36 anni non compiuti, e che possiedono un ISEE inferiore ai 40.000 euro annui, potranno presentare la richiesta per ottenere la garanzia di Stato sull’80% della quota capitale del mutuo sulla prima casa. Scopri di più sulle agevolazioni legate a questo decreto di legge.  

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