Il real estate investment è definito come l'acquisto,
la gestione e la vendita o l'affitto di immobili con lo scopo di generare
profitti.
Colui che agisce nel settore del real estate investment è
chiamato real estate entrepreneur o, più comunemente, real estate investor.
REAL ESTATE INVESTOR: COSA FA?
L’investitore specializzato nel mercato “real estate” si
occupa principalmente di svolgere tre attività:
Valutazione
La valutazione della proprietà è spesso il passaggio
preliminare da cui ha inizio un investimento. I real estate investor in genere
utilizzano diverse tecniche di valutazione immobiliare per determinare il
valore delle proprietà prima dell'acquisto.
Ciò può includere:
·
la raccolta di documenti e informazioni sulla
proprietà;
·
l'ispezione della proprietà fisica;
·
il confronto con il valore di mercato di
proprietà simili.
Solitamente il real estate investor acquisisce nuove
proprietà tramite diversi canali: agenti immobiliari, financial broker, istituti
di credito, enti governativi, aste pubbliche, vendite da parte di privati e
fondi di investimento immobiliare.
ASPETTI FINANZIARI
Le attività immobiliari richiedono generalmente ingenti
capitali e non è detto che gli investitori siano in grado (o vogliano) saldare
l'intero importo del prezzo di acquisto di una proprietà attingendo solamente
ai propri risparmi.
Spesso gran parte del prezzo di acquisto è finanziato da un
istituto di credito che fornirà quindi una linea di prestito, come ad esempio
un mutuo ipotecario, garantito dalla proprietà stessa.
L'importo del prezzo di acquisto finanziato dal debito è
indicato come leva finanziaria. L'importo finanziato dal capitale
proprio dell'investitore, tramite denaro contante o altri trasferimenti di
attività, è indicato come patrimonio netto.
Il rapporto tra la leva finanziaria e il valore totale
stimato (spesso indicato come "LTV", o prestito a valore
per un mutuo convenzionale) è una misura matematica del rischio che un
investitore sta assumendo utilizzando la leva finanziaria per finanziare
l'acquisto di una proprietà. Maggiore è il capitale erogato, più alto il
rischio per chi lo concede.
Gli investitori del settore immobiliare generalmente cercano
di ridurre i loro requisiti di capitale proprio e di aumentare la loro leva
finanziaria, in modo da massimizzare il loro ritorno sull'investimento.
La funzione cruciale del general estate investor sarà
quello di reperire i fondi alle migliori condizioni, analizzando i diversi
scenari e venendo incontro alle esigenze economiche e fiscali degli
investitori.
Se la proprietà oggetto
dell’investimento necessiterà di ristrutturazioni, sarà poi suo compito stimare
e prospettare i lavori e, qualora necessario, trovare altri partner economici
che sovvenzionino le ristrutturazioni, qualora l’istituto di credito che concede
il mutuo per l’acquisto non includa una linea di credito dedicata ai lavori di
ristrutturazione.
FONTI DI RITORNO DELL'INVESTIMENTO
Le proprietà immobiliari possono generare entrate attraverso
una serie di mezzi, inclusi il reddito operativo netto, le compensazioni della
protezione fiscale, l’accumulo di capitale proprio e la rivalutazione del
capitale.
Anche in questo caso la figura del general estate
investor si rende indispensabile per delineare un piano di recupero
efficacie, che rifletta la “road map” iniziale e che garantisca la riuscita
dell’investimento nel medio-lungo termine.
Il reddito operativo netto è la somma di tutti i
profitti derivanti da affitti e altre fonti di reddito ordinario generati da
una proprietà, meno la somma delle spese correnti come manutenzione, utenze,
tasse, tasse e altre spese. L'affitto è una delle principali fonti di reddito
negli investimenti immobiliari commerciali.
Gli inquilini pagano una somma concordata ai proprietari in
cambio dell'uso di beni immobili e possono anche pagare una parte delle spese
di manutenzione o di esercizio della proprietà.
Le compensazioni di protezione fiscale si verificano
in tre modi: ammortamento (che a volte può essere accelerato), crediti
d'imposta oppure perdite da riporto, che riducono l'onere fiscale addebitato
sul reddito da altre fonti per un periodo di tempo definito.
Alcuni vantaggi delle deduzioni fiscali possono essere
trasferibili, a seconda delle leggi che regolano la responsabilità fiscale
nella giurisdizione in cui si trova la proprietà. Il credito d’imposta infatti,
come nel caso del Superbonus [SUPERBONUS 110% (guffanti.it)] può
essere ceduto.
L'accumulo di capitale consiste nell'aumento del
rapporto del capitale proprio dell'investitore poiché la parte dei pagamenti
del servizio del debito dedicata al capitale matura nel tempo. Questa soluzione
è basata su versamenti periodici e permette di mitigare le oscillazioni di
mercato.
La rivalutazione del capitale è un aspetto legato all'aumento
del valore di mercato del bene nel tempo, realizzato effettivamente come flusso
di cassa al momento della vendita dell'immobile. L'apprezzamento del capitale
può essere molto imprevedibile a meno che non faccia parte di una strategia di
sviluppo e miglioramento.
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